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天广消防:拟发行股份购买资产所涉及的电白中
发布时间:2021-07-09 23:46

  天广消防:拟发行股份购买资产所涉及的电白中茂生物科技有限公司股东全部权益价值项目评估说明

  天广消防股份有限公司拟发行股份购买资产 所涉及的电白中茂生物科技有限公司 股东全部权益价值项目 评估说明 中企华评报字(2015)第3270号 (共一 册,第一 册) 北京中企华资产评估有限责任公司 二〇一五年六月二十七日 股东全部权益价值项目评估说明 目 录 第一部分关于评估说明使用范围的声明......2 第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明......3 第三部分资产评估说明......4 第一章评估对象与评估范围说明......5 一、评估对象与评估范围......5 二、企业申报的实物资产情况......6 三、企业申报的无形资产情况......10 四、企业存在的表外资产情况......10 五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产......10 第二章资产核实情况总体说明......11 一、资产核实人员组织、实施时间和过程......11 二、影响资产核实的事项及处理方法......12 三、核实结论......12 第三章资产基础法评估技术说明......14 一、流动资产评估技术说明......14 二、房屋建(构)筑物评估技术说明......25 三、机器设备评估技术说明......34 四、在建工程评估技术说明......46 五、工程物资评估技术说明......47 六、土地使用权评估技术说明......48 七、其他无形资产技术说明......69 八、其他非流动资产技术说明......70 九、流动负债评估技术说明......70 十、非流动负债评估技术说明......73 第四章收益法评估技术说明......75 一、国家、地区经济形势及未来发展趋势......75 二、行业现状与发展前景分析......77 三、被评估企业的业务分析......82 四、被评估企业的资产与财务分析......93 五、收益预测的假设条件......99 六、评估计算及分析过程......100 第五章评估结论及分析......121 一、评估结论......121 二、评估结论与账面价值比较变动情况及原因......123 评估说明附件......125 北京中企华资产评估有限责任公司 1 股东全部权益价值项目评估说明 第一部分关于评估说明使用范围的声明 本评估说明仅供委托方及相关监管机构和部门使用。除法律法规规定外,材料的全部或者部分内容不得提供给其他任何单位和个人,不得见诸公开媒体。 北京中企华资产评估有限责任公司 2 股东全部权益价值项目评估说明 第二部分企业关于进行资产评估有关事项的说明 本部分内容由委托方和被评估单位编写、单位负责人签字、加盖单位公章并签署日期,内容见附件一:关于电白中茂生物科技有限公司进行资产评估的有关事项的说明。 北京中企华资产评估有限责任公司 3 股东全部权益价值项目评估说明 第三部分资产评估说明 本部分内容由评估师编写。 北京中企华资产评估有限责任公司 4 股东全部权益价值项目评估说明 第一章评估对象与评估范围说明 一、评估对象与评估范围 (一)委托评估对象与评估范围 评估对象是电白中茂生物科技有限公司有限公司(以下简称―中茂生物‖)的股东全部权益。 评估范围是电白中茂生物科技有限公司的全部资产及负债。 (二)委托评估的资产类型与账面金额 评估基准日,评估范围内中茂生物的资产包括流动资产(货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货)、固定资产、在建工程、工程物资、无形资产、其他非流动资产等,总资产账面价值为28,929.28万元;负债为流动负债和非流动负债,总负债账面价值为6,635.81万元;净资产账面价值22,293.47万元。 金额单位:人民币万元 项目 账面价值 流动资产 1 14,733.30 非流动资产 2 14,195.98 其中:固定资产 3 8,432.91 在建工程 4 692.10 工程物资 5 2.53 无形资产 6 3,103.96 其他非流动资产 7 1,964.48 资产总计 8 28,929.28 流动负债 9 3,304.28 非流动负债 10 3,331.53 负债总计 11 6,635.81 净资产 12 22,293.47 评估基准日会计报表经广东正中珠江会计师事务所(特殊普通合伙)审计,并发表了无保留意见。 北京中企华资产评估有限责任公司 5 股东全部权益价值项目评估说明 (三)委托评估的资产权属状况 1.截止评估基准日,企业存在部分房屋建筑物未办理产权证,具体如下表: 名称 用途 地址 结构 面积2(m) 建造日期 门卫室 办公 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 混合 50.40 2012/2/21 板房办公室 办公 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 钢结构 261.59 2012/5/1 板房宿舍 宿舍 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 钢结构 261.59 2012/5/1 牌坊 牌坊 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 混合 30.70 2012/5/1 板房食堂 食堂 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 混合 325.00 2012/5/1 卫生间 宿舍 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 混合 55.86 2012/5/1 车间A 车间 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 钢结构 24,372.17 2013/4/30 锅炉房A 车间 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 钢结构 592.00 2013/4/30 配电房 车间 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 钢结构 500.00 2013/4/30 挖瓶车间 车间 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 钢结构 425.00 2013/4/30 洗手间 宿舍 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 混合 50.40 2014/8//25 煤灰棚 车间 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 混合 146.30 2014/12//09 摩托车棚 车棚 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 铁质 454.73 2014/6/1 纸箱仓库 仓库 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 铁质 280.00 2014/6/1 临时仓库 仓库 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 铁质 1,000.50 2014/8/1 活动板房 办公 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 铁质 280.00 2014/1/1 合计 29,086.24 2.部分房屋建筑物和土地使用权存在抵押情况。 被评估单位位于佛山市三水区白坭镇凤果大道3号的3项房屋建筑物(车间A、锅炉房A、配电房)以及土地证号为佛国用(2011)第0400266号的土地使用权已抵押给兴业银行股份有限公司广州分行,抵押资产账面原值为5,867.90万元,抵押额度为5,000万元整。抵押截止日期为2017年12月9日。 被评估单位位于广东省电白区电城镇东街东方路的24项全部房屋建筑物和土地证号为电国用(2013)第00498号的土地使用权抵押给高州市农村信用合作联社,抵押资产账面价值为1,487.56万元,抵押额度为1,600万元。抵押权截止日期为2016年11月18日。 二、企业申报的实物资产情况 企业申报的纳入评估范围的实物资产包括:存货、房屋建筑物 北京中企华资产评估有限责任公司 6 股东全部权益价值项目评估说明 及构筑物、工程物资、机器设备、在建工程等。实物资产的类型及特点如下: 1.存货 存货为原材料、在库周转材料、产成品、在产品、在用周转材料。 原材料主要为石灰、米糠、玉米、麦皮、白砂糖、煤炭等,评估基准日,原材料分布在企业各个仓库,均为近期购进。 在库周转材料主要为纸箱、包装膜、封箱胶、纸卡、胶圈、酒精、泡沫箱等,评估基准日分布在企业各个仓库。 产成品主要为各类金针菇、杏鲍菇等,存储于企业仓库内,评估基准日,产成品均为正常可销售产品。 在产品主要为杏鲍菇和金针菇,评估基准日,在产的杏鲍菇的完工程度约为86%,金针菇的完工程度约为76%。分布在企业各个厂房。 在用周转材料主要为叉车、出炉车、生物显微镜、超微粉碎机等电子设备类在用周转材料和办公用品、劳保用品、小胶框、零星材料、工具(工具箱、电机)及其他工具等低值易耗周转材料。截止评估基准日,在用周转材料均可正常使用。 2.房屋建筑物及构筑物 房屋建(构)筑物主要包括房屋建筑物、构筑物。 本次纳入评估范围的房屋建物包括育菇房、冷库、培养房、配电房、车间A、锅炉房等,房屋建物主要以钢结构构造为主,部分为砖混、砖木等结构。截止评估基准日,6up。均能正常使用。 其中位于广东省电白区电城镇东街东方路的房屋建筑物建筑面积为10,826.60平方米,共计24项,均为外购所得,具体如下表: 房产证载权利人:电白生物科技有限公司 地址:广东省电白区电城镇东街东方路 名称 用途 结构 层数 面积 建成日期 育菇房 生产 钢结构 一层 1640.73 2008-02-01 冷库 生产 混合 一层 310.08 2008-02-01 仓库 生产 钢筋混凝土 一层 482.55 2010-01-01 培养房 生产 钢结构 一层 455.57 2008-02-01 培养房 生产 钢结构 一层 438.5 2010-01-01 配电房 生产 框架 一层 110.07 2008-02-01 接种室 生产 混凝土钢结构 一层 924.77 2008-02-01 北京中企华资产评估有限责任公司 7 股东全部权益价值项目评估说明 房产证载权利人:电白生物科技有限公司 地址:广东省电白区电城镇东街东方路 名称 用途 结构 层数 面积 建成日期 育菇房 生产 钢结构 一层 1637.73 2008-02-01 培养房 生产 混合 一层 455 2010-01-01 酒店 宿舍 混合 一层 266.1 2008-02-01 酒店 宿舍 混合 一层 211.2 2008-02-01 培养房 生产 混合 一层 336.24 2008-02-01 配电房 生产 混合 一层 126.56 2008-02-01 培养房 生产 混合 一层 445.15 2008-02-01 仓库 生产 混合 一层 491.39 2008-02-01 宿舍 宿舍 混合 一层 35.06 2008-02-01 办公楼 办公楼 混合 三层 546.32 2008-02-01 酒店 宿舍 混合 二层 439.72 2008-02-01 厨房 厨房 钢结构 一层 282.17 2008-02-01 宿舍 宿舍 砖木 一层 105.40 2008-02-01 酒店 宿舍 混合 一层 82.29 2008-02-01 加工房 生产 钢结构 一层 394.27 2008-02-01 培养房 生产 混合 一层 470.60 2008-02-01 宿舍 宿舍 混合 二层 139.13 2008-02-01 合计 2 10,826.60m 位于佛山市三水区白坭镇凤果大道3号的房屋建筑物建筑面积为27,071.01平方米,共计12项,均为自建,具体如下表: 房产证载权利人:无 地址:佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 名称 用途 结构 层数 面积 建成日期 门卫室 办公 混合 一层 50.40 2012-02-21 板房办公室 办公 钢结构 二层 261.59 2012-05-01 板房宿舍 宿舍 钢结构 二层 261.59 2012-05-01 牌坊 牌坊 混合 一层 30.70 2012-05-01 板房食堂 食堂 混合 一层 325.00 2012-05-01 卫生间 宿舍 混合 一层 55.86 2012-05-01 车间A 车间 钢结构 一层 24,372.17 2013-04-30 锅炉房A 车间 钢结构 一层 592.00 2013-04-30 配电房 车间 钢结构 一层 500.00 2013-04-30 挖瓶车间 车间 钢结构 一层 425.00 2013-04-30 洗手间 宿舍 混合 一层 50.40 2014-08-25 煤灰棚 车间 混合 一层 146.30 2014-12-09 合计 2 27,071.01m 构筑物主要包括围墙、车棚、仓库、污水池等,共计23项,截止评估基准日,均能正常使用。 北京中企华资产评估有限责任公司 8 股东全部权益价值项目评估说明 评估基准日,位于佛山市白坭镇三水区凤果大道3号的12项房屋建筑物因尚未办理竣工验收,企业尚未取得产权证书。 本次评估范围内部分固定资产存在抵押情况,被评估单位位于佛山市三水区白坭镇凤果大道3号的3项房屋建筑物(车间A、锅炉房A、配电房)以及土地证号为佛国用(2011)第0400266号的土地使用权已抵押给兴业银行股份有限公司广州分行,抵押资产账面原值为5,867.90万元,抵押额度为5,000万元整。抵押截止日期为2017年12月9日。位于广东省电白区电城镇东街东方路的24项全部房屋建筑物和电国用(2013)第00498号土地使用权抵押给高州市农村信用合作联社,评估基准日,抵押资产账面价值为1,487.56万元,抵押额度为1,600.00万元。抵押权截止日期为2016年11月18日。 3.机器设备 设备类资产包括机器设备、运输车辆及电子设备。 机器设备主要为空压机、霉菌培养箱、车间制冷系统、蘑菇灭菌器、压缩空气设备、减速电机等131项,其中进口设备4项,其余设备均为国产设备,以上设备在评估基准日均正常使用。 运输车辆主要为宝来牌轿车和江淮牌客车,共2辆,在评估基准日均能正常使用。 电子设备主要为企业各部门办公用计算机、空调、文件柜、地扇以及车间用的周转车、货架、装袋机等电子设备共415项,以上设备在评估基准日均能正常使用。 4.在建工程 本次纳入评估范围的在建工程为土建工程,工程项目位于佛山市三水区凤果大道三水分公司厂区内,该工程规划在佛国用(2011)第0400266号土地上建造约为54,110.99平方米的房屋建筑物,分别为车间二,料棚、锅炉房二,饲料车间、办公楼和宿舍等。截止评估基准日,二期工程尚处于基础承台、基础梁施工阶段,预计完工时间为2015年6月底。在建工程的相关证件信息如下: 建设用地规划许可证 地字第号 建设工程规划许可证 建字第号 建设工程施工许可证 编号101 北京中企华资产评估有限责任公司 9 股东全部权益价值项目评估说明 土地使用证 佛国用(2011)第0400266号 5.工程物资 工程物资为金刚砂,存储于企业仓库,该工程物资为二期工程时土地平整所使用的物资,截止评估基准日该工程物资数量为2,297.45立方米,均能正常使用。 三、企业申报的无形资产情况 1.土地使用权具体登记情况如下表: 土地面积 土地证编号 土地位臵 取得日期 土地用途 截止日期 用地性质 2M 电国用(2013) 电白区电城镇 2013/5/31 工业 2058/3/4 28,257.00 出让 第00498号 东方路 佛国用(2011) 佛山市三水区 2011/8/18 工业 2061/8/18 90,987.60 出让 第0400266号 凤果大道3号 合计 2 119,244.60m 上述两项土地使用权于评估基准日已经抵押,中茂生物为办理贷款,将佛国用(2011)第0400266号土地使用权抵押给兴业银行股份有限公司广州分行,抵押权截止日期为2017年12月9日;中茂生物将电国用(2013)第00498号土地抵押给高州市农村信用合作联社,抵押权截止日期为2016年11月18日。 2.外购软件 外购软件为金蝶财务软件,在评估基准日能正常使用。 四、企业存在的表外资产情况 无。 五、引用其他机构报告结论所涉及的相关资产 引用广东正中珠江会计师事务所(特殊普通合伙)出具的审计报告,审计报告号为广会专字[2015]G号。 北京中企华资产评估有限责任公司 10 股东全部权益价值项目评估说明 第二章资产核实情况总体说明 一、资产核实人员组织、实施时间和过程 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况等特点,评估项目团队制定了详细的现场清查核实计划。2015年2月27日至2015年3月20日,评估人员对评估范围内的资产和负债进行了必要的清查核实。 1.指导被评估单位填表和准备应向评估机构提供的资料 评估人员指导被评估单位的财务与资产管理人员在自行资产清查的基础上,按照评估机构提供的资产评估申报明细表及其填写要求、资料清单等,对纳入评估范围的资产进行细致准确的填报,同时收集准备资产的产权证明文件和反映性能、状态、经济技术指标等情况的文件资料等。 2.初步审查和完善被评估单位提交的资产评估申报明细表 评估人员通过查阅有关资料,了解纳入评估范围的具体资产的详细状况,然后仔细审查各类资产评估申报明细表,检查有无填项不全、错填、资产项目不明确等情况,并根据经验及掌握的有关资料,检查资产评估申报明细表有无漏项等,同时反馈给被评估单位对资产评估申报明细表进行完善。 3.现场实地勘查 根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况,评估人员在被评估单位相关人员的配合下,按照资产评估准则的相关规定,对各项资产进行了现场勘查,并针对不同的资产性质及特点,采取了不同的勘查方法。 4.补充、修改和完善资产评估申报明细表 评估人员根据现场实地勘查结果,并和被评估单位相关人员充分沟通,进一步完善资产评估申报明细表,以做到:账、表、实相符。 北京中企华资产评估有限责任公司 11 股东全部权益价值项目评估说明 5.查验产权证明文件资料 评估人员对纳入评估范围的房屋建筑物、机器设备、土地等资产的产权证明文件资料进行查验,对权属资料不完善、权属不清晰的情况由企业出具了产权说明。 二、影响资产核实的事项及处理方法 资产清查过程中,评估人员没有发现影响资产核实的事项。 三、核实结论 (一)本次评估范围内的固定资产-房屋建筑物中部分房屋尚未办理房地产权证。 具体如下表: 名称 用途 地址 结构 面积2(m) 建造日期 门卫室 办公 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 混合 50.40 2012/2/21 板房办公室 办公 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 钢结构 261.59 2012/5/1 板房宿舍 宿舍 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 钢结构 261.59 2012/5/1 牌坊 牌坊 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 混合 30.70 2012/5/1 板房食堂 食堂 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 混合 325.00 2012/5/1 卫生间 宿舍 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 混合 55.86 2012/5/1 车间A 车间 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 钢结构 24,372.17 2013/4/30 锅炉房A 车间 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 钢结构 592.00 2013/4/30 配电房 车间 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 钢结构 500.00 2013/4/30 挖瓶车间 车间 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 钢结构 425.00 2013/4/30 洗手间 宿舍 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 混合 50.40 2014/8//25 煤灰棚 车间 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 混合 146.30 2014/12//09 摩托车棚 车棚 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 铁质 454.73 2014/6/1 纸箱仓库 仓库 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 铁质 280.00 2014/6/1 临时仓库 仓库 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 铁质 1,000.50 2014/8/1 活动板房 办公 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 铁质 280.00 2014/1/1 合计 29,086.24 (二)本次评估范围内的部分固定资产存在抵押情况 企业位于佛山市三水区白坭镇凤果大道3号的3项房屋建筑物(车间A、锅炉房A、配电房)以及土地证号为佛国用(2011)第0400266号的土地使用权已抵押给兴业银行股份有限公司广州分行,抵押资 北京中企华资产评估有限责任公司 12 股东全部权益价值项目评估说明 产账面原值为5,867.90万元,抵押额度为5,000万元整。抵押截止日期为2017年12月9日。 企业位于广东省电白区电城镇东街东方路的24项全部房屋建筑物和电国用(2013)第00498号土地使用权抵押给高州市农村信用合作联社,评估基准日,抵押资产账面价值为1,487.56万元,抵押额度为1,600.00万元。抵押权截止日期为2016年11月18日。 北京中企华资产评估有限责任公司 13 股东全部权益价值项目评估说明 第三章资产基础法评估技术说明 一、流动资产评估技术说明 (一)评估范围 纳入评估范围的流动资产包括:货币资金、应收账款、预付账款、其他应收款、存货。上述流动资产评估基准日账面价值如下表所示: 金额单位:人民币元 科目名称 账面价值 货币资金 92,293,365.92 应收帐款 8,444,441.78 预付账款 262,316.36 其他应收款 36,476,865.51 存货 9,856,002.17 流动资产合计 147,332,991.74 (二)核实过程 1.核对账目:根据被评估单位提供的流动资产评估申报明细表,首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符;然后与被评估单位的流动资产明细账、台账核对使明细金额及内容相符;最后对部分流动资产核对了原始记账凭证等。 2.资料收集:评估人员按照重要性原则,根据各类流动资产的典型特征收集了评估基准日的银行对账单、采购合同与发票、存货出入库单,以及部分记账凭证等评估相关资料。 3.现场勘查:评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的存货进行了抽盘,填写了―存货盘点表‖,并对存货的残次冷背情况进行了重点查看与了解。 4.现场访谈:评估人员向被评估单位相关人员询问了原材料的采购模式、产品的销售模式、客户构成及资信情况、历史年度应收款项的回收情况、坏账准备计提的政策、收入的确认原则及成本的结转方式等。 北京中企华资产评估有限责任公司 14 股东全部权益价值项目评估说明 (三)评估方法 1.货币资金 (1)库存现金 评估基准日库存现金为人民币,账面价值82,436.71元。评估人员采用倒推方法验证评估基准日的库存现金余额,并同现金日记账、总账现金账户余额核对,以核实无误后的账面价值作为评估值。评估倒推法计算公式为:盘点日库存现金数+评估基准日至盘点日前现金支出数-基准日至盘点日前现金收入数=评估基准日现金金额。 评估人员和被评估单位财务人员共同对现金进行了盘点,并根据盘点结果进行了评估倒推,评估倒推结果和评估基准日现金账面价值一致。评估人员以核实后账面值确认为评估值。 经上述评估,库存现金评估值为82,436.71元,评估无增减值。 (2)银行存款 评估基准日银行存款账面价值92,210,929.21元,为人民币存款。 核算内容为在电白区农村信用联合社爵山信用社、高州市农村信用联合社山美分社、兴业银行广州分行、平安银行广州中石化大厦支行、农业银行佛山三水白坭支行、佛山市三水区农村信用合作联社岗头分社、三水珠江村镇银行、渤海银行股份有限公司广州分行等银行的存款。 评估人员取得了每户银行存款的银行对账单。且经核对被评估单位申报的各户存款的开户行名称、账号等内容均属实。对于人民币存款,以核实无误后的账面价值作为评估值; 银行存款评估值为92,210,929.21元,评估无增减值。 截止评估基准日,货币资金评估值合计为92,293,365.92元,评估无增减值。 2.应收账款 评估基准日应收账款账面余额8,888,886.08元,核算内容为被评估单位因销售商品而需收取的款项。评估基准日应收账款计提坏账准备444,444.30元,应收账款账面净额8,444,441.78元。 评估人员向被评估单位调查了解了产品销售信用政策、客户构成 北京中企华资产评估有限责任公司 15 股东全部权益价值项目评估说明 及资信情况、历史年度应收账款的回收情况等。按照重要性原则,并对相应的合同进行了抽查。采用个别认定与账龄分析相结合的方法确定评估值,同时将评估基准日计提的应收账款坏账准备评估为零。具体评估方法如下: (1)对有充分证据表明全额损失的应收账款评估为零; (2)对有充分证据表明可以全额回收的应收账款以账面余额作为评估值; (3)对可能有部分不能回收或有回收风险的应收账款,采用应收账款账龄分析法确定坏账损失比例,从而预计应收账款可收回金额。预计应收账款坏账损失比例的原则如下: ①账龄在一年以内的应收账款按5%计取; ②账龄在一至二年的应收账款按其账面余额的20%计取; ③账龄在二至三年的应收账款按其账面余额的50%计取; ④账龄在三年以上的应收账款按其账面余额的100%计取; 根据债务人的经营状况、历史催款情况、还款能力及还款意愿等客观证据及情况进行判断,确定预计风险损失为444,444.30元。 应收账款评估值为8,444,441.78元,评估无增减值。 3预付账款 评估基准日预付账款账面价值262,316.36元,核算内容为被评估单位按照合同规定预付的各类采购款、设备款和垃圾清理费、电房维修费、锅炉水质检测费等款项。 评估人员向被评估单位相关人员调查了解了预付账款形成的原因、对方单位的资信情况等。按照重要性原则,对大额或账龄较长等情形的预付账款进行了函证,并对相应的合同进行了抽查。对于按照合同约定能够收到相应货物或形成权益的预付账款,以核实后的账面价值作为评估值。 预付账款评估值为262,316.36元,评估无增减值。 4.其他应收款 评估基准日其他应收款账面余额36,574,256.63元,核算内容为被评估单位除应收票据、应收账款、预付账款等以外的其他各种应收及 北京中企华资产评估有限责任公司 16 股东全部权益价值项目评估说明 暂付款项,如个人社保、备用金等。评估基准日其他应收款计提坏账准备97,391.12元,其他应收款账面价值36,476,865.51元。 评估人员向被评估单位调查了解了其他应收款形成的原因、应收单位或个人的资信情况、历史年度其他应收款的回收情况等。按照重要性原则,并对相应的合同进行了抽查。其他应收款评估方法表述同应收账款。 根据债务人的经营状况、历史催款情况、还款能力及还款意愿等客观证据及情况进行判断,确定预计风险损失为97,391.12元。 其他应收款评估值为36,476,865.51元,评估无增减值。 5存货 评估基准日存货账面余额9,856,002.17元,核算内容为原材料、在库周转材料、产成品、在产品、在用周转材料,评估基准日存货未计提跌价准备,存货账面价值9,856,002.17元。 (1)原材料 评估基准日存货账面余额1,933,078.74元,核算内容主要为石灰、米糠、玉米、麦皮、白砂糖、石灰、煤炭等,评估基准日存货未计提跌价准备,原材料账面价值1,933,078.74元。 评估人员向被评估单位调查了解了原材料的采购模式、供需关系、市场价格信息等。按照重要性原则对大额采购合同进行了抽查。 评估基准日,评估人员和被评估单位存货管理人员共同对原材料进行了抽盘,并对原材料的质量和性能状况进行了重点察看与了解,最后根据盘点结果进行了评估倒推,评估倒推结果和评估基准日原材料数量、金额一致。 被评估单位原材料采用实际成本核算,包括购臵价以及其他合理税费。对于原材料的评估,评估人员通过查阅购货发票及其他相关资料,经了解中茂生物属于一般纳税人企业,但企业的主营业务为自营农产品销售,根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十五条规定,农业生产者销售的自产农产品免征增值税。企业没有可供抵扣的销项税额,企业的原材料按照采购成本入账,原材料账面值为含进项税的价格,原材料均为正常在用材料,多为近期购进。 北京中企华资产评估有限责任公司 17 股东全部权益价值项目评估说明 对于正常在用材料,评估值计算公式如下: 原材料评估值=含税销售单价实有数量 含税销售单价通过查询基准日市场的购臵价确定,实有数量通过对原材料抽查盘点后确定。 因正常在用材料购进日期与评估基准日比较接近,市场价格变动不大,库存时间短,故按原材料的账面价值确认为评估值。 原材料评估价值为1,933,078.74元。 (2)在库周转材料 评估基准日在库周转材料的账面余额694,726.95元,核算内容为装箱袋、纸箱、PE有字袋等周转材料,评估基准日在库周转材料未计提跌价准备,周转材料账面价值694,726.95元。 评估人员向被评估单位调查了解了在库周转材料的采购模式、供需关系、市场价格信息等。按照重要性原则对大额采购合同进行了抽查。评估人员和被评估单位仓库管理人员共同对周转材料进行了抽盘,并对在库周转材料的质量和功能状况进行了重点察看与了解,最后根据盘点结果进行了评估倒推,评估倒推结果和评估基准日周转材料数量、金额一致。 对于周转材料的评估,评估人员通过查阅购货发票及其他相关资料,核实企业的周转材料按照采购成本入账,材料账面值为含进项税的价格,多为近期购进。 对于正常在用材料,评估值计算公式如下: 在库周转材料评估值=含税销售单价实有数量 含税销售单价通过查询基准日市场的购臵价确定,实有数量通过对在库周转材料抽查盘点后确定。 因正常在用材料购进日期与评估基准日比较接近,市场价格变动不大,库存时间短,故按在库周转材料的账面价值确认为评估值。 在库周转材料评估价值为694,726.95元,评估无增减值。 (3)产成品 评估基准日产成品的账面余额为503,807.58元,主要包括各类金 北京中企华资产评估有限责任公司 18 股东全部权益价值项目评估说明 针菇、杏鲍菇等,评估基准日未对产成品计提跌价准备,产成品账面价值为503,807.58元。 1)评估方法 对于正常销售的产成品,产成品一般以其市场价格为基础,在扣除必要的费用和税金后,根据该产品市场销售情况决定是否扣除适当的利润。对于十分畅销的产品,根据其市场销售价格减去销售费用和全部税金确定评估值;对于正常销售的产品,根据其市场销售价格减去销售费用、全部税金和适当数额的税后净利润确定评估值;对于勉强能销售出去的产品,根据其市场销售价格减去销售费用、全部税金和税后净利润确定评估值;对于滞销、积压、降价销售产品,根据其可变现净值确定评估值。 产成品评估值=该产品含税销售金额-销售费用-营业税金及附加-所得税额-适当净利润 2)各项参数的确定 正常销售的产成品含税销售单价的确定:评估人员查阅2015年2月正常销售产品与产成品相同规格型号的销售单价,按合同销售价确定产成品单价; 据企业所得税法第二十七条第(一)项规定,企业从事蔬菜、谷物、薯类、油料、豆类、棉花、麻类、糖料、水果、坚果的种植免征企业所得税。由于中茂生物从事金针菇等蔬菜的种植,属于免征企业所得税范围。因此,评估基准日适用的所得税率为0。 根据《中华人民共和国增值税暂行条例》第十五条规定,农业生产者销售的自产农产品免征增值税,中茂生物属于从事农业生产并自产自销的初级农业产品的单位,免征增值税,因此,本次评估中产成品的销售价格为含税价格,营业税金及附加主要为堤围防护费。 销售费用、营业税金及附加、管理费用、财务费用费:根据审计后的损益表(2014年1-12月)确定的销售费用率、营业税金及附加率、管理费用率、财务费用率如下表: 销售费用/营业 营业税金及附加 管理费用 财务费用 计算公式 收入 /营业收入 /营业收入 /营业收入 分子(元) 844,791.59 20,289.99 6,243,612.38 4,040,061.81 北京中企华资产评估有限责任公司 19 股东全部权益价值项目评估说明 销售费用/营业 营业税金及附加 管理费用 财务费用 计算公式 收入 /营业收入 /营业收入 /营业收入 分母(元) 120,709,234.02 120,709,234.02 120,709,234.02 120,709,234.02 比率(%) 0.70% 0.02% 5.17% 3.35% 适当净利润确定:分析产品最近几个月的的销售单价及数量,分析各个产品在市场上的竞争力及畅销程度,本次纳入评估范围的产成品均为正常销售产品,确定其适当数额净利润率为50%。 3)评估案例 名称:A级杏鲍菇(明细表3-9-5产成品中序号5) 各项参数确定:根据企业提供资料及评估人员调查,中茂生物A级杏鲍菇在评估基准日库存数量9,401.00kg,账面价值65,633.42元,平均成本单价6.98元/kg。 经查阅企业近三个月销售合同,该产品含税国内平均销售价格为10元/kg,按照合同价格确定销售金额,确定扣除的适当数额净利润率为50%。 销售金额=该产品销售单价库存数量 =109,401.00 =94,010.00元 销售成本=该产品账面值=65,633.42元 销售费用=该产品销售金额销售费用率 =94,010.000.70% =658.07元 营业税金及附加=该产品销售金额营业税金及附加费率 =94,010.000.02% =18.80元 管理费用=该产品销售金额管理费用率 =94,010.005.17% =4,860.32元 财务费用=该产品销售金额财务费用率 =94,010.003.35% =3,149.34元 所得税额=(该产品含税销售金额-销售成本-营业费用-营业 北京中企华资产评估有限责任公司 20 股东全部权益价值项目评估说明 税金及附加-管理费用-财务费用)0% =0元 适当净利润=(该产品含税销售金额-销售成本-营业费用-财务费用-管理费用-营业税金及附加-所得税额)50% =9,845.03元 产成品评估值=该产品含税销售金额-销售费用-营业税金及附加-所得税额-适当净利润 =94,010.00-658.07-18.80-0-9,845.03 =83,488.00(取整) 4)产成品评估结果 经评估人员核实产成品的总账、明细账及进行抽查盘点,账实相符,企业产成品账面价值503,807.58元,产成品评估值为661,704.00元,评估增值157,896.42元,增值率为31.34%。评估增值的原因主要因为产成品按市场法进行评估,评估值中包含了部分利润。 (4)在产品 评估基准日在产品账面余额6,139,421.85元,核算内容为在产的杏鲍菇、金针菇。评估基准日在产品未计提跌价准备,在产品净额为6,139,421.85元。 1)评估方法 在产品评估对于正常的在产品,按照完工程度的不同,采用不同的评估方法,其中完工程度低于50%的,以核实后的账面值确定评估值;对于完工程度大于50%的在产品,按市场法进行评估。 在产品评估值=该产品含税销售金额-销售费用-营业税金及附加-所得税额-适当净利润-后续投入产生的利润-后续成本 2)评估案例 名称:杏鲍菇(评估明细表序号:明细表3-9-6序号1) 各项参数确定:根据企业提供资料及评估人员调查,中茂生物A级杏鲍菇在评估基准日库存数量1,143,465.00袋,账面价值1,912,120.54元,平均成本单价1.67元/袋。 经查阅企业近三个月销售合同,该产品含税平均销售价格为 北京中企华资产评估有限责任公司 21 股东全部权益价值项目评估说明 7.79元/kg,按照合同价格确定销售金额,确定扣除的适当数额净利润率为50%。 所得税率确定:公司2015年适用的所得税税率为0%。 营业费用、管理费用、财务费用、营业税金及附加费: 根据审计后的损益表(2014年12月31日)确定的营业费用率、管理费用率、财务费用率、营业税金及附加率如下表: 销售费用/营业 营业税金及附加/ 财务费用/营业收 管理费用/营业收 计算公式 收入 营业收入 入 入 分子(元) 844,791.59 20,289.99 4,040,061.81 6,243,612.38 分母(元) 120,709,234.02 120,709,234.02 120,709,234.02 120,709,234.02 比率(%) 0.70% 0.02% 3.35% 5.17% 后续成本=预算成本-在产品账面余额 =2,235,279.78–1,912,120.54 =323,159.24元 该产品销售收入=该产品销售单价数量 =7.79320,170.20 =2,494,125.86元 销售费用=该产品销售收入营业费用率 =2,494,125.860.07% =17,458.88元 营业税金及附加=该产品销售收入营业税金及附加费率 =2,494,125.860.02% =498.83元 管理费用=该产品销售金额管理费用率 =2,494,125.865.17% =128,946.31元 财务费用=该产品销售金额管理费用率 =2,494,125.863.35% =83,553.22元 本产品为正常销售产品,适当净利润率取50%。 适当净利润=(该产品含税销售金额-销售成本-销售费用-财务费用-管理费用-营业税金及附加-所得税额)50%完工程度 =12,142.31元 北京中企华资产评估有限责任公司 22 股东全部权益价值项目评估说明 后续投入产生利润=(该产品销售收入-销售成本-营业费用-营业税金及附加-财务费用-管理费用-所得税额)(1-完工率) =4,104.24元 该在产品的评估值=销售收入-营业费用-营业税金及附加-所得税额-适当税后净利润-后续投入产生的利润-后续成本 =2,136,762.00元(取整) 经以上评估,在产品的评估值9,176,804.00元,评估增值3,037,382.15元,增值率49.47%。增值原因为:在产品按市场法进行评估,评估值中包含了部分利润。 (5)在用周转材料 评估基准日在用周转材料账面价值584,967.05元,核算内容主要为办公用品、劳保用品、生物显微镜、超微粉碎机等。 评估人员向被评估单位调查了解了在用周转材料的状态、使用模式等。评估人员和被评估单位仓库人员共同对在用周转材料进行抽盘,并对在用周转材料的质量和功能状况进行了重点察看与了解,最后根据盘点结果进行了评估倒推,评估倒推结果和评估基准日周转材料数量、金额一致。 对于周转材料中的低值易耗品,评估人员通过查阅购货发票及其他相关资料,核实企业的周转材料按照采购成本入账、摊销方法等。 在用周转材料的低值易耗品评估方法类似于在库周转材料。 对于电子设备类的周转材料,评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的在库周转材料进行了盘点与查看。核对了设备名称、规格、型号、数量、购臵日期、生产厂家等基本信息;了解了设备的完损程度和预计使用年限等成新状况。本次评估主要采用成本法进行评估。 在用周转材料账面价值原值为584,967.05元,评估价值为575,097.55元,评估减值1.69%,评估减值的原因是由于技术进步,电子设备类的周转材料功能不断更新,使得相同类型材料的市场价格处于不断下降的趋势,从而导致在用周转材料的评估减值。 (6)存货评估结论 北京中企华资产评估有限责任公司 23 股东全部权益价值项目评估说明 经上述评估,存货评估值为13,041,411.24元,评估增值3,185,409.07元,增值率为32.32%。具体情况如下表所示: 存货评估结果汇总表 金额单位:人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率% 原材料 1,933,078.74 1,933,078.74 - - 在库周转材料 694,726.95 694,726.95 - - 产成品(库存商品) 503,807.58 661,704.00 157,896.42 31.34 在产品(自制半成品) 6,139,421.85 9,176,804.00 3,037,382.15 49.47 在用周转材料 584,967.05 575,097.55 -9,869.50 -1.69 合计 9,856,002.17 13,041,411.24 3,185,409.07 32.32 1)产成品评估值为661,704.00元,评估增值157,896.42元,增值率为31.34%,增值的原因主要为:企业产成品按市场法进行评估,评估值中包含了部分利润。 2)在产品评估值为9,176,804.00元,评估增值3,037,382.15元,增值率为49.47%,增值的原因主要为:企业在产品按市场法进行评估,评估值中包含了部分利润。 3)在用周转材料评估值为575,097.55元,评估减值9,869.50元,减值率为1.69%,评估减值的原因主要为:电子设备类的在用周转材料由于技术进步,该材料的功能不断更新,使得相同类型材料的市场价格处于不断下降的趋势,从而导致评估减值。 (四)评估结果 流动资产评估结果及增减值情况如下表: 流动资产评估结果汇总表 金额单位:人民币元 科目名称 账面价值 评估价值 增值额 增值率% 货币资金 92,293,365.92 92,293,365.92 - - 应收帐款 8,444,441.78 8,444,441.78 - - 预付账款 262,316.36 262,316.36 其他应收款 36,476,865.51 36,476,865.51 - - 存货 9,856,002.17 13,041,411.24 3,185,409.07 32.32 流动资产合计 147,332,991.74 150,518,400.81 3,185,409.07 2.16 北京中企华资产评估有限责任公司 24 股东全部权益价值项目评估说明 流动资产评估值150,518,400.81元,评估增值3,185,409.07元,增值率2.16%。流动资产评估增值的原因主要为: 存货评估值为13,041,411.24元,评估增值3,185,409.07元,增值率为32.32%。评估增值的原因如下: 1)产成品评估值为661,704.00元,评估增值157,896.42元,增值率为31.34%,增值的原因主要为:企业产成品按市场法进行评估,评估值中包含了部分利润。 2)在产品评估值为9,176,804.00元,评估增值3,037,382.15元,增值率为49.47%,增值的原因主要为:企业在产品按市场法进行评估,评估值中包含了部分利润。 3)在用周转材料评估值为575,097.55元,评估减值9,869.50元,减值率为1.69%,评估减值的原因主要为:电子设备类的在用周转材料由于技术进步,该材料的功能不断更新,使得相同类型材料的市场价格处于不断下降的趋势,从而导致评估减值。 二、房屋建(构)筑物评估技术说明 (一)评估范围 纳入评估范围的房屋建筑物类资产为房屋建筑物和构筑物。房屋建筑物类资产评估基准日账面价值如下表所示: 金额单位:人民币元 科目名称 账面原值 账面净值 固定资产-房屋建筑物 40,697,237.05 34,220,379.19 固定资产-构筑物及其他辅助设施 1,538,807.94 539,213.34 房屋建筑物类合计 42,236,044.99 34,759,592.53 (二)房屋建(构)筑物概况 房屋建(构)筑物主要包括房屋建筑物、构筑物。 本次纳入评估范围的房屋建物包括育菇房、冷库、培养房、配电房、车间A、锅炉房等,房屋建物主要以钢结构构造为主,部分为砖混、砖木等结构。截止评估基准日,均能正常使用。 纳入评估范围内的房屋建筑物按照地域分布分为三水厂区房屋和电白厂区房屋,其中位于广东省电白区电城镇东街东方路的房屋建 北京中企华资产评估有限责任公司 25 股东全部权益价值项目评估说明 筑物建筑面积为10,826.60平方米,共计24项,均为外购所得,具体如下表: 房产证载权利人:电白生物科技有限公司 地址:广东省电白区电城镇东街东方路 名称 用途 结构 层数 面积 建成日期 育菇房 生产 钢结构 一层 1640.73 2008-02-01 冷库 生产 混合 一层 310.08 2008-02-01 仓库 生产 钢筋混凝土 一层 482.55 2010-01-01 培养房 生产 钢结构 一层 455.57 2008-02-01 培养房 生产 钢结构 一层 438.5 2010-01-01 配电房 生产 框架 一层 110.07 2008-02-01 接种室 生产 混凝土钢结构 一层 924.77 2008-02-01 育菇房 生产 钢结构 一层 1637.73 2008-02-01 培养房 生产 混合 一层 455 2010-01-01 酒店 宿舍 混合 一层 266.1 2008-02-01 酒店 宿舍 混合 一层 211.2 2008-02-01 培养房 生产 混合 一层 336.24 2008-02-01 配电房 生产 混合 一层 126.56 2008-02-01 培养房 生产 混合 一层 445.15 2008-02-01 仓库 生产 混合 一层 491.39 2008-02-01 宿舍 宿舍 混合 一层 35.06 2008-02-01 办公楼 办公楼 混合 三层 546.32 2008-02-01 酒店 宿舍 混合 二层 439.72 2008-02-01 厨房 厨房 钢结构 一层 282.17 2008-02-01 宿舍 宿舍 砖木 一层 105.4 2008-02-01 酒店 宿舍 混合 一层 82.29 2008-02-01 加工房 生产 钢结构 一层 394.27 2008-02-01 培养房 生产 混合 一层 470.6 2008-02-01 宿舍 宿舍 混合 二层 139.13 2008-02-01 合计 2 10,826.60m 位于佛山市三水区白坭镇凤果大道3号的房屋建筑物建筑面积为27,071.01平方米,共计12项,均为自建,具体如下表: 房产证载权利人:无 地址:佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 名称 用途 结构 层数 面积 建成日期 门卫室 办公 混合 一层 50.40 2012-02-21 板房办公室 办公 钢结构 二层 261.59 2012-05-01 板房宿舍 宿舍 钢结构 二层 261.59 2012-05-01 牌坊 牌坊 混合 一层 30.70 2012-05-01 板房食堂 食堂 混合 一层 325.00 2012-05-01 卫生间 宿舍 混合 一层 55.86 2012-05-01 车间A 车间 钢结构 一层 24,372.17 2013-04-30 锅炉房A 车间 钢结构 一层 592.00 2013-04-30 配电房 车间 钢结构 一层 500.00 2013-04-30 北京中企华资产评估有限责任公司 26 股东全部权益价值项目评估说明 房产证载权利人:无 地址:佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 挖瓶车间 车间 钢结构 一层 425.00 2013-04-30 洗手间 宿舍 混合 一层 50.40 2014-08-25 煤灰棚 车间 混合 一层 146.30 2014-12-09 合计 2 27,071.01m 构筑物主要包括围墙、车棚、仓库、污水池等,共计23项,截止评估基准日,均能正常使用。 评估基准日,位于佛山市白坭镇三水区凤果大道3号的12项房屋建筑物,因尚未办理竣工验收,企业尚未取得产权证书。 本次评估范围内部分固定资产存在抵押情况,被评估单位位于佛山市三水区白坭镇凤果大道3号的3项房屋建筑物(车间A、锅炉房A、配电房)以及土地证号为佛国用(2011)第0400266号的土地使用权已抵押给兴业银行股份有限公司广州分行,抵押资产账面原值为5,867.90万元,抵押额度为5,000万元整。抵押截止日期为2017年12月9日。被评估单位位于广东省电白区电城镇东街东方路的24项全部房屋建筑物和电国用(2013)第00498号土地使用权抵押给高州市农村信用合作联社,评估基准日,抵押资产账面价值为1,487.56万元,抵押额度为1,600.00万元。抵押权截止日期为2016年11月18日。 1.房屋建筑物结构特征 纳入本次评估范围的房产类资产主要是中茂生物位于电白与三水的各类生产厂房、车间、宿舍办公楼和各培育菇房,以及围墙、仓库、板房等辅助设施。 房屋建筑物主要分为混合结构、钢结构、砖混结构等结构类型。 混合结构:墙体采用粘土标准砖,防潮层以下采用水泥砂浆,防潮层以上采用混合砂砌筑框、排架填充墙砌筑时须在墙体与梁、柱的链接处挂钢丝网,以防墙面开裂。房屋内上下水、采暖、通风、除尘、电器照明设施齐全。 钢结构:该类房产地基采用混凝土管桩,基础采用钢筋砼独立桩承台作独立基础及基础梁,现浇柱。墙体采用保温型彩钢板,门窗多采用铝合金门窗,内门多为木门和钢质防火门;地面分为地砖地面、环氧树脂地面。房屋内上下水、采暖、通风、除尘、电器照明设施齐全。 北京中企华资产评估有限责任公司 27 股东全部权益价值项目评估说明 砖混结构:该类房产采用钢筋混凝土条形基础,蒸压灰砂砖或加气混凝土砌块墙体,彩钢板屋面;门窗采用铝合金门窗,外墙体装饰与各景区特色相统一,内墙抹灰涂料。房屋内上下水、采暖、通风、除尘、电器照明设施齐全。 2.利用状况与日常维护 企业日常管理维护制度健全,建(构)筑物总体质量良好,主要表现在以下几方面: ①建筑物基础稳固,未发现不均匀沉降; ②建筑物地面以上主体结构完好且有足够的承载力,未发现明显变形; ③建筑物内部设施完善,使用正常;各项功能的技术指标均满足既定的使用要求。 3.相关会计政策 (1)账面原值构成 房屋建(构)筑物类资产的账面原值主要由建筑安装工程费用、建设工程前期及其他费用等构成。 (2)折旧方法 被评估单位采用年限平均法计提折旧。按房屋建筑物资产类别、预计使用寿命和预计残值,确定各类房屋建筑物资产的年折旧率如下: 固定资产类别 使用年限 残值率% 年折旧率% 房屋建筑物、构筑物 5-20 5 6.33-1.90 4.房屋建(构)筑物及占用土地权属状况 纳入评估范围内的房屋建(构)筑物有24项已办理房产证,房产证载权利人均为电白中茂生物科技有限公司,主要分布于电白厂区;其余位于三水厂区的16项房屋建(构)筑物尚未办理房产证, 评估基准日,尚未办理房产证的房屋明细如下: 名称 用途 地址 结构 面积2(m) 建造日期 门卫室 办公 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 混合 50.40 2012/2/21 板房办公室 办公 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 钢结构 261.59 2012/5/1 板房宿舍 宿舍 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 钢结构 261.59 2012/5/1 牌坊 牌坊 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 混合 30.70 2012/5/1 板房食堂 食堂 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 混合 325.00 2012/5/1 北京中企华资产评估有限责任公司 28 股东全部权益价值项目评估说明 名称 用途 地址 结构 面积2(m) 建造日期 卫生间 宿舍 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 混合 55.86 2012/5/1 车间A 车间 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 钢结构 24,372.17 2013/4/30 锅炉房A 车间 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 钢结构 592.00 2013/4/30 配电房 车间 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 钢结构 500.00 2013/4/30 挖瓶车间 车间 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 钢结构 425.00 2013/4/30 洗手间 宿舍 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 混合 50.40 2014/8//25 煤灰棚 车间 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 混合 146.30 2014/12//09 摩托车棚 车棚 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 铁质 454.73 2014/6/1 纸箱仓库 仓库 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 铁质 280.00 2014/6/1 临时仓库 仓库 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 铁质 1,000.50 2014/8/1 活动板房 办公 佛山市三水区白坭镇凤果大道3号 铁质 280.00 2014/1/1 合计 29,086.24 房屋建(构)筑物所占用的土地为中茂生物公司经营和生产用地,土地使用权性质为出让,并已办理了土地使用权证,土地使用权证编号分别为电国用(2013)第00498号、佛国用(2011)第0400266号。 上述房屋建(构)筑物中存在抵押的情况,企业位于佛山市三水区白坭镇凤果大道3号的3项房屋建筑物(车间A、锅炉房A、配电房)已抵押给兴业银行股份有限公司广州分行,抵押权截止日期为2017年12月9日。企业位于广东省电白区电城镇东街东方路的24项房屋建筑物均抵押给高州市农村信用合作联社,抵押权截止日期为2016年11月18日。 (三)核实过程 1.核对账目:根据被评估单位提供的房屋建(构)筑物评估申报明细表,首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符;然后与被评估单位的房屋建(构)筑物明细账、台账核对使明细金额及内容相符;最后对房屋建(构)筑物核对了原始记账凭证等。 2.资料收集:评估人员按照重要性原则,根据房屋建(构)筑物的类型、金额等特征收集了房屋产权证明文件;收集了工程发包合同与发票、预(决)算书、工程图纸;收集了厂区平面图;收集了日常维护与管理制度等评估相关资料。 3.现场勘查:评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的房屋建筑物类资产进行了盘点与查看。核对了房屋建筑物名称、数量、购建日期、面积、结构、装饰、给排水、供电照明等基本信息;了解了房屋建筑物的工作环境、维护与保养情况等使用信息; 北京中企华资产评估有限责任公司 29 股东全部权益价值项目评估说明 了解了房屋建筑物的完损程度和预计使用年限等成新状况; 4.现场访谈:评估人员向被评估单位调查了解了房屋建筑物类资产的质量、功能、利用、维护等信息;调查了解了当地评估基准日近期的建筑安装市场价格信息;调查了解了房屋建筑物类资产账面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。 (四)评估方法 根据各类房屋建(构)筑物的特点、评估价值类型、资料收集情况等相关条件,全部采用成本法评估。 成本法计算公式如下: 评估值=重臵全价综合成新率 1.重臵全价的确定 房屋建(构)筑物类资产的账面原值主要由建筑安装工程费用、分摊的建设工程前期及其他费用等构成。 房屋建(构)筑物的重臵全价计算公式如下: 重臵单价=建安工程单方造价+前期费用+资金成本 重臵全价=重臵单价建筑面积 (1)建安综合造价 对于大型、价值高、重要的房屋建筑物,根据企业提供的决算书等相关资料,通过实地勘察所掌握的房屋工程特征、技术数据,将房屋分解为若干分部分项工程,结合当地执行的定额标准和有关取费文件以及类似房屋建筑物的造价信息,采用分部分项法测算出各分部分项工程的单方造价并加以汇总,计算得出房屋建筑物的建筑安装综合造价单价。 对于价值量小、结构简单的建(构)筑物主要采用单位比较法确定其建筑安装综合造价。 (2)前期及其他费用 建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额,根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。前期及其他费用名称、计费基础、计费标准、计费依据如下表: 序号 费用项目 计费基础 费率 取费依据 1 建设单位管理费 建安工程造价 1.5% 财建[2002]394号 北京中企华资产评估有限责任公司 30 股东全部权益价值项目评估说明 2 勘察设计费 建安工程造价 3.37% 计价格[2002]10号 3 工程建设监理费 建安工程造价 2.5% 发改价格[2007]670号 4 招标代理服务费 建安工程造价 0.7% 计价格[2002]1980号 5 环境评价费 建安工程造价 0.34% 计价格[2002]125号 6 白蚁防治费 建筑平方米 3元 粤价[2002]370号 7 墙体材料专项基金 建筑平方米 8元 粤财综[2005]164号 8 散装水泥专项基金 建筑平方米 4元 粤府[2000]34号 (3)资金成本 资金成本按照被评估单位的合理建设工期,参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率,以建安综合造价、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。资金成本计算公式如下: 资金成本=(建安单方造价+前期及其他费用)合理建设工期贷款基准利率1/2 2.综合成新率的确定 依据其经济寿命年限、已使用年限,通过对其进行现场勘查,对结构、装饰、附属设备等各部分的实际使用状况做出判断,分别综合确定其尚可使用年限,然后按以下公式确定其综合成新率。 综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)100%3.评估值的确定 评估值=重臵成本综合成新率 (五)典型案例 案例一:车间A(明细表4-6-1序号31) 资产名称:车间A 账面原值:30,342,686.30元 账面净值:27,766,984.21元 房产证号:尚未办理房地产证权证 (1)概况 车间建筑面积24,372.17平方米,该类房产地基采用预制混凝土管桩,基础采用钢筋混凝土桩承台上作独立基础及基础梁,钢筋混凝土柱,钢桁架抗风柱,钢筋混凝土梁和钢桁架屋面梁,外覆铝单板。墙体采用保温型彩钢板,门窗多采用铝合金门窗,内门多为钢质防火门; 北京中企华资产评估有限责任公司 31 股东全部权益价值项目评估说明 地面分为水泥、环氧树脂地面。截止评估基准日,车间维护较好,能正常使用,房屋内上下水、采暖、通风、除尘、电器照明设施齐全。 (2)重臵全价的确定 重臵全价=建安综合造价+前期费用及其他费用+资金成本(3)建筑安装工程单方造价 根据企业提供的决算书等相关资料,通过实地勘察所掌握的房屋工程特征、技术数据,将房屋分解为若干分部分项工程,结合当地执行的定额标准和有关取费文件以及类似房屋建筑物的造价信息,采用单方造价法测算出各分部分项工程的单方造价并加以汇总,计算得出房屋建筑物的建筑安装综合造价单价。该单价反映了同类房屋在评估基准日及所在地正常的施工水平、施工质量和同等装修标准下的平均造价水平。测算过程如下: 工程单方造价取费表 单位:元/平方米 序号 项目 工程特征 造价 1 基础工程 土石方、钢筋砼独立桩承台、预制钢筋砼管桩 349.00 2 砌筑工程 多孔砖、钢结构 328.00 3 钢筋砼及钢筋工程 现浇柱、梁、板 49.00 4 门窗工程 塑钢平开门、推拉窗;钢质防火门 75.00 地面混凝土、水磨石;内墙面乳胶漆、天棚乳胶漆、 5 内外装饰工程 239.00 吊顶;外墙钢板涂漆 6 电气工程 电气照明、防雷接地等 73.00 7 给排水、消防工程 钢塑给水管、UPVC排水管、消防栓 37.00 8 其他工程 屋面防水、保温、隔热及其他 11.00 9 措施项目费 模板、垂直运输、脚手架 51.00 10 规费 23.00 11 税金 42.00 12 合计 1277.00 单方建安工程造价=1277.00元。 2)前期及其他费用 前期及其他费用按照国家的有关规定和地方规定计取: 前期费用及其他费用取费表 序号 费用名称 计算依据 计算方法 金额(元) 1 建安工程费 1,277.00 北京中企华资产评估有限责任公司 32 股东全部权益价值项目评估说明 序号 费用名称 计算依据 计算方法 金额(元) 2 建设单位管理费 财建[2002]394号 11.5% 19.16 3 勘察设计费 计价格[2002]10号 13.37% 43.03 4 工程建设监理费 发改价格[2007]670号 12.5% 31.93 5 招标代理服务费 计价格[2002]1980号 10.7% 8.94 6 环境评价费 计价格[2002]125号 10.34% 4.34 7 白蚁防治费 粤价[2002]370号 3元/平方米 3.00 8 墙体材料专项基金 粤财综[2005]164号 8元/平方米 8.00 9 散装水泥专项基金 粤府[2000]34号 4元/平方米 4.00 10 前期其他费用总和 以上各项之和 ∑(2-9) 122.40 3)资金成本 中茂生物三水厂区一期工程的建设期为8个月,即0.66年,建设工期内假设资金均匀投入,贷款利率按1年期贷款利率5.6%计算,则: 资金成本=(单方工程费+前期及其他费用)5.6%0.66/2 =(1277.00+122.40)5.6%0.66/2 =25.85元 4)重臵全价 重臵单价=单方建安造价+前期费用+资金成本 =1277.00+122.40+25.85 =1,425.00元(取整) 重臵全价=重臵单价面积 =1,425.0024,372.17 =34,730,300.00(百位取整) (3)成新率测算 经现场勘察,该建筑物使用及维护状况正常,具体情况如下: 该建筑物为2013年建成投入使用,该房屋为钢结构生产性用房,经济寿命年限50年,至评估基准日已使用1.83年,评估人员通过对该房屋进行现场勘查,对结构、装饰、附属设备等各部分的实际使用状况作出判断。考虑房屋保养情况较好,综合确定其尚可使用年限为48年。但该车间建造在宗地编号为佛国用(2011)第0400266号的土 北京中企华资产评估有限责任公司 33 股东全部权益价值项目评估说明 地上,土地剩余使用年限为46.36年,则综合成新率根据孰低原则确定: 综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)100%=46.36/(1.83+46.36)100% =96%(取整) (4)评估值的确定 评估值=重臵全价综合成新率 =34,730,300.0096% =33,341,100.00元(取整) (六)评估结果 房屋建筑物评估结果及增减值情况如下表: 房屋建筑物评估结果汇总表 金额单位:人民币万元 账面价值 评估价值 增减额 增值率% 科目名称 原值 净值 原值 净值 原值 净值 原值 净值 房屋建筑物 4,069.72 3,422.04 4,702.86 4,401.00 633.14 978.96 15.56 28.61 构筑物 153.88 53.92 163.14 98.60 9.26 44.68 6.02 82.86 合计 4,223.60 3,475.96 4,866.00 4,499.60 642.39 1,023.64 15.21 29.45 房屋建筑物原值评估增值642.39万元,增值率15.21%;净值评估增值1,023.64万元,增值率29.45%。评估增值原因主要如下: (1)由于建筑材料价格、人工、机械台班费的上涨造成评估增值;(2)本次评估按房屋建(构)筑物的经济耐用年限确定综合成新率,建筑物耐用年限较企业会计折旧的年限相比为长,故造成评估增值。 三、机器设备评估技术说明 (一)评估范围 纳入评估范围的设备类资产包括:机器设备、运输设备、电子设备。设备类资产评估基准日账面价值如下表所示: 金额单位:人民币元 科目名称 账面原值 账面净值 机器设备 54,420,393.66 39,107,051.53 运输设备 296,300.00 237,229.79 电子设备 15,498,999.23 10,225,260.08 北京中企华资产评估有限责任公司 34 股东全部权益价值项目评估说明 科目名称 账面原值 账面净值 设备类合计 70,215,692.89 49,569,541.40 (二)机器设备概况 设备类资产包括机器设备、运输车辆及电子设备。 机器设备主要为空压机、霉菌培养箱、车间制冷系统、蘑菇灭菌器、压缩空气设备、减速电机等131项,其中4项为进口设备,其余设备均为国产设备,以上设备在评估基准日均正常使用。 运输车辆包括宝来牌轿车和江淮牌小客车,共2辆,在评估基准日均能正常使用。 电子设备主要为企业各部门办公用计算机、空调、文件柜、地扇以及车间用的周转车、货架、装袋机等电子设备共415项,以上设备在评估基准日均能正常使用。 1.相关会计政策 (1)账面原值构成 机器设备的账面原值主要由设备含税购臵价、运输费、安装工程费等构成。 车辆的账面原值主要由车辆含税购臵价、车辆购臵税及牌照费等构成。 电子设备的账面原值主要由设备含税购臵价、相关税费、运输费、装卸费、安装费等构成。 (2)折旧方法 被评估单位采用年限平均法计提折旧。按设备资产类别、预计使用寿命和预计残值,确定各类设备资产的年折旧率如下: 资产类别 估计使用年限 净残值率(%) 年折旧率(%) 机械设备 10年 5.00 9.50 专用器具 5年 5.00 19.00 生产工具 3-5年 5.00 19.00-31.67 运输设备 5-10年 5.00 9.50-19.00 电子及其他设备 5年 5.00 19.00 (三)核实过程 1.核对账目:根据被评估单位提供的设备类资产评估申报明细 北京中企华资产评估有限责任公司 35 股东全部权益价值项目评估说明 表,首先与被评估单位的资产负债表相应科目核对使总金额相符;然后与被评估单位的设备类资产明细账、台帐核对使明细金额及内容相符;最后对部分设备类资产核对了原始记账凭证等。 2.资料收集:评估人员按照重要性原则,根据设备类资产的类型、金额等特征收集了设备购臵发票、合同、技术说明书;收集了车辆行驶证复印件;收集了设备日常维护与管理制度等评估相关资料。 3.现场勘查:评估人员和被评估单位相关人员共同对评估基准日申报的设备类资产进行了盘点与查看。核对了设备名称、规格、型号、数量、购臵日期、生产厂家等基本信息;了解了设备的工作环境、利用情况、维护与保养情况等使用信息;了解了设备的完损程度和预计使用年限等成新状况;了解了设备的技术水平;填写了典型设备的现场调查表。 4.现场访谈:评估人员向被评估单位调查了解了设备类资产的性能、运行、维护、更新等信息;调查了解了各类典型设备评估基准日近期的购臵价格及相关税费;调查了解了设备类资产账面原值构成、折旧方法、减值准备计提方法等相关会计政策与规定。 (四)评估方法 机器设备类资产主要包括机器设备、车辆及电子设备,主要采用成本法进行评估,对于部分电子设备,按照评估基准日的二手市场价格进行评估。 成本法计算公式如下: 评估值=重臵全价综合成新率 1.重臵全价的确定 依据财政部、国家税务总局(财税〔2008〕170号)《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》,自2009年1月1日起,购进或者自制(包括改扩建、安装)固定资产发生的进项税额,可根据《中华人民共和国增值税暂行条例》(国务院令第538号)和《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令第50号)的有关规定,从销项税额中抵扣。经了解中茂生物属于一般纳税人企业,但企业的主营业务为自营农产品销售,根据《中华人民共和国增值税暂行 北京中企华资产评估有限责任公司 36 股东全部权益价值项目评估说明 条例》第十五条规定,农业生产者销售的自产农产品免征增值税。企业没有可供抵扣的销项税额,因此本次评估的机器设备、电子设备重臵价为含税价。 对机器设备的评估,主要采用成本法。计算公式如下: 评估值=重臵全价成新率 (1)重臵全价的确定 重臵全价=设备含税购臵费+前期费用+资金成本 1).设备购臵费 对于需要安装的设备,设备购臵费由购臵价、运输费、安装调试费组成;对于不需要安装的设备,设备购臵费由购臵价、运输费组成。 ①购臵价 对与国产机器设备主要依据《2014中国机电产品报价手册》、向生产厂家询价或从有关报价资料上查找现行市场价格,对于没有查询到设备出厂价的参考最近购臵的同类设备合同价格确定。 对于进口设备,设备购臵费=CIF+关税+增值税+外贸代理费+银行手续费 ②运输费 根据国家的相关规定,结合设备生产厂家到安装地的距离和采用的运输工具,测算运输费率。其中包括了设备从生产厂到工程现场所发生的装卸、运费、采购、保管等费用。具体计算公式为: 运输费=设备购臵费运输费率 首先查询设备的价格中是否包含设备运输费,如不包含则根据销售企业与设备使用单位的运距、设备体积大小(能否集装箱、散装)设备的重量、价值(贵重、价低)以及所用交通工具等因素视具体情况综合确定。 ③安装调试费 查询设备的价格中是否包含厂家上门免费的安装调试,如果不包含,则参考《机械工业建设项目概算编制办法及各项概算指标》中有关规定,综合测算确定其费用。 2)前期及其他费用 北京中企华资产评估有限责任公司 37 股东全部权益价值项目评估说明 建设工程前期及其他费用按照被评估单位的工程建设投资额,根据行业、国家或地方政府规定的收费标准计取。前期及其他费用名称、计费基础、计费标准、计费依据如下表: 序号 费用名称 计费基础 标准 取费依据 一 建设单位管理费 设备费 1.5% 财建[2002]394号 二 勘察设计费 设备费 3.37% 计价格[2002]10号 三 工程监理费 设备费 2.5% 发改价格[2007]670号 四 工程招投标代理服务费 设备费 0.7% 计价格[2002]1980号 五 环境评价费 设备费 0.34% 计价格[2002]125号 前期费及其他费用合计 8.41% 3)资金成本 资金成本按照被评估单位的合理建设工期,参照评估基准日中国人民银行发布的同期金融机构人民币贷款基准利率,以设备费、前期及其他费用等总和为基数按照资金均匀投入计取。资金成本计算公式如下: 资金成本=(设备费+前期及其他费用)合理建设工期贷款基准利率1/2 (2)运输车辆重臵全价确定 根据财税〔2013〕106号文件,增值税一般纳税人自用的应征消费税的摩托车、汽车、游艇,其进项税额准予从销项税额中抵扣。但企业的主营业务为自营农产品销售,对于自营农产品销售的收入免征增值税,企业没有可供抵扣的销项税额,本次评估的运输车辆重臵价为含税价。 车辆重臵全价由购臵价、购臵附加税、牌照费等三部分构成,计算公式如下: 车辆重臵全价=车辆购臵价+车辆购臵税+牌照费 (车辆购臵税=车辆不含税售价10%) (3)电子设备重臵全价确定 对电子设备,查询市场的售价来确定重臵全价。对于购臵时间长,难以查询新购臵价格的电子类设备,按市场法评估,主要以二手价确定评估值。 2.综合成新率的确定 北京中企华资产评估有限责任公司 38 股东全部权益价值项目评估说明 (1)对于专用设备和通用机器设备,主要依据设备经济寿命年限、已使用年限,通过对设备使用状况、技术状况的现场勘查了解,确定其尚可使用年限,然后按以下公式确定其综合成新率。 综合成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)100%(2)对于电子设备、空调设备等小型设备,主要依据其经济寿命年限来确定其综合成新率;对于大型的电子设备还参考其工作环境、设备的运行状况等来确定其综合成新率。计算公式如下: 年限法成新率=(经济寿命年限-已使用年限)/经济寿命年限100% 综合成新率=年限法成新率调整系数 (3)对于车辆,主要依据国家颁布的车辆强制报废标准,以车辆行驶里程、使用年限两种方法根据孰低原则确定理论成新率,然后结合现场勘查情况进行调整。计算公式如下: 使用年限成新率=尚可使用年限/(尚可使用年限+已使用年限)100% 行驶里程成新率=(规定行驶里程-已行驶里程)/规定行驶里程100% 理论成新率=Min(使用年限成新率,行驶里程成新率) 综合成新率=理论成新率调整系数 3.评估值的确定 评估值=重臵全价综合成新率 (五)典型案例 案例一:C03-16口接种机(固定资产评估明细表-机器设备序号14)资产名称:C03-16口接种机(进口设备) 制造厂家:MRENGCORPORATION 存放地点:车间 购臵日期:2013/4/30;启用日期:2013/4/30 账面原值:404,800.00元 账面净值:334,297.33元 数量:2台 技术参数: 北京中企华资产评估有限责任公司 39 股东全部权益价值项目评估说明 重量 300KG 输入电压 220V/380V 机械功率 1.6KW 机器产量 9000瓶/小时 操作人数 2人 出菇适温 20C 成活率 99.9% 输入压力 0.8Mpa 1.重臵全价的确定 重臵全价=设备购臵价+前期费用+资金成本 (1)设备购臵价的确定 设备购臵价=CIF价+关税+增值税+银行财务费+外贸手续费+海关监管手续费+商检费+国内运输费+国内安装调试费 其中,CIF价为设备进口中国海岸关口的价格, 根据设备海关进口货物报关单,并向设备采购部门及代理商核。